Qualification de l’activité de marchand de biens : les critères utilisés par la juridiction administrative

La juridiction administrative vient dans une nouvelle décision rappeler les indices déterminant dans la qualification d’une opération de marchand de biens.

Le caractère commercial de l’activité de marchand de biens découle des articles L. 110-1 et L. 121-1 du code de commerce.

Acquiert cette qualité la personne physique ou morale qui effectue des actes de commerce portant sur des opérations d’achat en vue de la revente d’immeubles, de manière habituelle, répétitive, dans le cadre de sa profession principale mais toute personne qui, à titre privé, procède à plusieurs opérations d’achat revente peut être considérée comme ayant une activité de marchand de biens.

Au plan fiscal, l’article 35-1-1 du CGI répute commerciaux pour l’application de l’impôt sur le revenu les bénéfices réalisés par des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières, ou qui habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par ces sociétés.

La notion d’habitude résulte alors soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, soit de l’activité passée ou présente du commerçant. Pour l’application de ce régime, il n’est pas nécessaire que l’activité de marchands de biens soit exercée à titre professionnel ni même à titre principal.

L’administration précise que l’intention spéculative – l’intention de revendre – s’apprécie au moment de l’achat ou de la souscription et non à celui de la revente intégrant un arrêt du Conseil d’Etat (CE, arrêt du 2 juin 2006, n° 266507).

Rappel des faits

M. et Mme CDB qui sont domiciliés à Cachy (Somme), ont acquis, le 2 avril 2010 et le 28 février 2011, deux terrains situés sur le territoire de cette commune.

Ils ont vendu ces terrains, respectivement, le 11 août 2010 et le 7 mars 2011, sur chacun desquels avait été édifiée une maison d’habitation, et ont spontanément déclaré les plus-values correspondantes, qui ont été soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers.

L’indivision a fait l’objet, au cours de l’année 2013, d’une vérification de comptabilité, portant sur la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012.

A l’issue de ce contrôle, le service vérificateur a estimé que les intéressés s’étaient livrés, à raison de ces opérations d’achat et de revente, à une activité de marchand de biens et que ces opérations devaient être soumises à la TVA, tandis que la plus-value réalisée par eux devait être imposée en tant que plus-value professionnelle dans la catégorie des BIC.

M. et Mme CDB ont demandé au TA d’Amiens de prononcer la décharge, en droits, pénalités et intérêts de retard, d’une part, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2010 et 2011, d’autre part, des rappels de TVA mis à leur charge au titre de la période couvrant ces mêmes années.

Par un jugement n° 1502140 du 21 décembre 2017, le TA d’Amiens a rejeté cette demande.

M. et Mme DB ont relevé appel du jugement du 21 décembre 2017 par lequel le tribunal administratif d’Amiens a rejeté leur demande.

La Cour rappelle que :

  • M. et Mme DB ont déposé sur chacun des deux terrain acquis et préalablement à l’acquisition une demande de permis de construire portant sur l’édification d’une maison d’habitation
  • Les travaux correspondants ont débuté, respectivement, le 15 septembre 2009 et le 25 juin 2010.
  • M. et Mme DB ayant trouvé des acquéreurs pour les habitations ainsi édifiées et pour leur terrain d’assiette, ils ont conclu avec ceux-ci des compromis de vente, qui ont été signés, respectivement, le 17 février 2010 et le 26 mars 2010.
  • M. et Mme DB ont ensuite acquis, le 2 avril 2010 et le 28 février 2011, la propriété de ces deux terrains, avant de les vendre, le 11 août 2010 et le 7 mars 2011, aux acquéreurs avec lesquels ils s’étaient contractuellement engagés.

La Cour souligne que :

  • Les deux opérations d’achat et de vente ont été réalisées sur une période allant du 2 avril 2010 au 7 mars 2011,
  • Elles ont été suivies de l’achat par les intéressés, le 28 mars 2011, d’un autre terrain et de l’engagement de travaux d’édification d’un immeuble en vue d’une location sous un régime d’exonération fiscale

Ces opérations doivent pour la Cour être regardées comme présentant un caractère habituel.

  • La Cour rappelle également que M. et Mme DB détiennent ensemble l’intégralité du capital de la SARL CD Promotion, qui exerce l’activité de marchand de biens, de lotisseur et de promoteur immobilier.